Arras e cláusula penal não podem ser aplicadas, conjuntamente, contra aquele que motivou a rescisão de um contrato ou que apenas tenha cumprido parcialmente uma obrigação, como forma de reparar os prejuízos causados à parte contrária da relação, conforme decidiu, recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ no julgamento de um recurso que foi apresentado por uma construtora em uma ação judicial movida por duas pessoas que pretendiam a compra de um imóvel.
A questão teve início depois que duas pessoas ingressaram com uma ação judicial contra uma construtora para rescindirem o contrato de compra venda de um imóvel por entenderem que o instrumento havia se tornado excessivamente oneroso e por não concordarem com os termos contratuais que previam a possibilidade da construtora, em caso de rescisão contratual, reter 25% dos valores até então pagos, por força de cláusula penal, além do valor integral das arras que foram pagas na celebração do negócio (sinal).
Em primeira instância, a ação foi julgada procedente. Em 2ª instância, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal manteve a sentença de primeira instância, confirmando a rescisão do contrato e determinando à construtora a retenção de apenas 10% de todos os valores pagos pelos autores da ação, em atenção à cláusula penal existente no contrato. Insatisfeita, a construtora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça.
STJ destaca a diferença entre arras e cláusula penal
A Ministra Nancy Andrigui, relatora do recurso na Terceira Turma do STJ, destacou, em seu voto, a diferença entre arras e cláusula penal.
Segundo ela, cláusula penal é um valor a título indenizatório que é pactuado pelas partes em contrato, a fim de que possa ser aplicado nas hipóteses em que ocorra descumprimento contratual ou cumprimento parcial da obrigação, como forma de sancionar aquele que deu causa ao rompimento do negócio.
Por outro lado, Arras ou sinal, de acordo com a ministra Nancy, caracteriza por ser uma garantia que é entregue pelo contratante ao contratado, por meio de um bem móvel ou de pecúnia (dinheiro), com o objetivo de assegurar a realização de um negócio futuro, sendo 3 as suas finalidades principais:
- Tornar obrigatório o cumprimento do contrato
- Servir como princípio de pagamento da obrigação principal
- Servir como indenização por perdas e danos nos casos de inexecução contratual ou de arrependimento do negócio, desde que previamente ajustado pelas partes
Em seu voto, Nancy Andrigui salientou que nos casos em que ocorre descumprimento contratual as arras podem ser aplicadas sobre a parte que motivou a ruptura do contrato, como se uma cláusula penal fosse, apesar de ambos serem institutos jurídicos diferentes. No entendimento da ministra “evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)”
Ao concluir seu voto, a ministra Nancy Andrigui defendeu ainda que sempre que houver, contratualmente, a previsão conjunta de cláusula penal e de arras, deve-se apenas aplicar estas últimas como forma de retenção, considerando que o próprio artigo 416 do Código Civil estabelece que nos casos de rescisão contratual as arras podem ser aplicadas como uma espécie “taxa mínima” de indenização.
No fim, o recurso da construtora foi acolhido, parcialmente, pelo STJ, sendo determinado apenas o direito de retenção das arras.
Fonte: STJ
Para dúvidas, sugestões ou maiores informações sobre este conteúdo envie um e-mail para coluna@hermesadvogados.com.br
