Nos contratos de alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de dívida de condomínio não deve ser atribuída ao credor fiduciário quando o devedor estiver na posse direta do imóvel, mas apenas quando restar configurada a consolidação sobre a propriedade do bem.
Este foi o entendimento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça ao dar provimento, por unanimidade, ao Recurso Especial nº 169.6038 (recurso repetitivo) de uma administradora de consórcios, que buscava ficar isenta da responsabilidade de pagar uma dívida de condomínio que havia sido contraída por um devedor que detinha a posse direta de um determinado imóvel.
A ação originária foi movida pelo condomínio contra o devedor e a administradora de consórcios e os réus foram condenados ao pagamento dos débitos condominiais vencidos e vincendos, decisão, esta, que foi mantida em 2ª instância pelo Tribunal de Justiça de SP.
O Tribunal de Justiça de SP entendeu que a credora fiduciária é a proprietária do imóvel dado em garantia e que por isso possui legitimidade para responder pelo pagamento da dívida condominial.
STJ defende que dívida do condomínio apenas deve ser repassada ao credor fiduciário em caso de consolidação da propriedade
O ministro Villas Boas Cuêva, relator do Recurso Especial nº 169.638, ao proferir seu voto, destacou que a Lei nº 9.514/97 estabelece que, nos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais pertence ao fiduciante (devedor) até que o credor fiduciário consolide a propriedade e venha a ser imitido na posse do imóvel.
Segundo o relator “A exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante)”.
Villas Boas Cuêva acrescentou ainda que o credor fiduciário somente é considerado proprietário do imóvel nos casos em que a garantia que recai sobre o bem é executada. Além disso, ressaltou que a própria Lei 9.514/97 proíbe o credor fiduciário de ficar com o bem quando o devedor não honra o contrato de alienação fiduciária.
Por isso, segundo o relator, “(…) não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”.
No fim, o recurso especial da administradora foi acolhido, por unanimidade de votos.
Fonte: STJ
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