Cláusula de vigência de contrato de locação somente pode ser invocada pelo locatário para impedir que a alienação do imóvel interrompa a locação se estiver averbada na matrícula do imóvel, de acordo com o entendimento adotado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1.669.612.
O caso teve início no Rio de Janeiro quando uma pessoa (réu da ação) alugou 2 lojas em um shopping situado na cidade, pelo prazo de 10 anos, e lá construiu um teatro com capacidade para 400 pessoas.
Após o shopping ter sido vendido e por não ter interesse na permanência do teatro, o adquirente (autor da ação) buscou rescindir o contrato de locação das duas lojas alegando que não sabia que as lojas estavam alugadas e que o contrato de locação possuía cláusula de vigência, já que esta não havia sido mencionada na transação de venda e nem estava averbada na matrícula do imóvel.
Com a resistência do locatário em deixar as lojas, o adquirente do shopping resolveu entrar com uma ação de despejo contra ele, alegando que a locação não poderia permanecer em vigor após a venda do shopping ter sido concluída, pelo fato da cláusula de vigência do contrato de locação não ter sido averbada na matrícula do imóvel, como determina a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).
Em sua defesa, o locatário alegou que o fato da locação ter sido celebrada por longo período (10 anos) e da cláusula de vigência constar no contrato locatício seriam motivos suficientes para impedir a rescisão da locação mesmo em caso de venda do shopping.
Justiça do RJ rejeita ação de despejo
A ação de despejo foi rejeitada em primeira e em segunda instância, sob o fundamento de que apesar da averbação da cláusula de vigência não ter sido realizada poderia o adquirente do shopping ter tomado conhecimento sobre a existência daquela cláusula através de outros instrumentos, como o próprio contrato de compra e venda.
STJ defende que manutenção da locação depende da averbação da cláusula de vigência do contrato de locação
O autor da ação entrou com recurso especial no Superior Tribunal de Justiça, alegando que as decisões do Tribunal de Justiça do RJ estavam contrariando a previsão legal da Lei nº 8.245/91.
Para o ministro Villas Bôas Cueva, relator do recurso especial, a lei de locações determina que as locações somente podem permanecer vigentes em caso de alienação do imóvel desde que o contrato de locação seja por prazo determinado e que a cláusula de vigência do contrato tenha sido averbada na matrícula do imóvel.
Em seu voto, o ministro destacou ainda que “Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de, no contrato de compra e venda, haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final”.
No fim, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial do adquirente do shopping center, por unanimidade de votos, e determinou a rescisão do contrato de locação.
Fonte: Conjur
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