No fim de 2018, o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que dívida de condomínio relativa a período anterior ao registro da convenção é de responsabilidade exclusiva do antigo proprietário do imóvel.
O STJ decidiu neste sentido com base no entendimento de que somente a partir do registro da convenção do condomínio é que surge a chamada obrigação propter rem.
Em linhas gerais, obrigação propter rem é aquela em que os débitos de um imóvel são transferidos de um proprietário para outro.
O caso teve início depois que o proprietário atual de um imóvel foi negativado no SPC/SERASA, em virtude de uma dívida de condomínio contraída pelo antigo proprietário, em data anterior à averbação da convenção do empreendimento.
O autor da ação alegou que na época em que a dívida foi contraída pelo antigo proprietário, nos períodos de outubro de 2008 a março de 2010, o condomínio ainda não se encontrava com a convenção registrada em cartório e que, por este motivo, o débito deveria ser cobrado exclusivamente do antigo dono do imóvel. Ele disse ter adquirido o imóvel em 31 de março de 2010.
Dívida de condomínio torna-se obrigação propter rem somente a partir do registro da convenção
A ministra Nancy Andrigui foi a relatora do recurso. Segundo ela, até que ocorra o registro da convenção do condomínio (quando é “inaugurada” a chamada obrigação propter rem) as dívidas dos períodos que antecedem à averbação da convenção do condomínio devem ser cobradas, exclusivamente, do antigo proprietário.
Segundo a ministra “Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”.
Além disso, destacou que “Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”.
E, ao finalizar seu voto, em que deu parcial provimento ao recurso do autor da ação, fez a seguinte observação “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”.
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Fonte: Superior Tribunal de Justiça
