As despesas condominiais em aberto devem ser repassadas ao arrematante do imóvel, desde que estejam previstas e discriminadas no edital da hasta pública e mesmo que sejam anteriores à data da arrematação, conforme decidiu a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº 1.672.508.
Os ministros que se manifestaram favoráveis à transferência da responsabilidade do pagamento do antigo proprietário para o arrematante do imóvel sustentaram que as despesas de condomínio representam uma obrigação “propter rem“, ou seja, elas acompanham a coisa (imóvel) e devem ser suportadas por quem seja proprietário ou, pelo menos, tenha o gozo, a posse ou a fruição do imóvel.
Desta forma, para os ministros da Terceira Turma, como as dívidas de condomínio são transmitidas com o imóvel no ato da venda, então, é cabível que nas ações de cobrança ou nas execuções de títulos extrajudiciais o executado original (antigo dono do imóvel) seja substituído pelo proprietário (arrematante do imóvel).
No caso analisado pelo STJ, o arrematante do imóvel contestou sua inclusão no polo passivo de uma ação de cobrança de cota de condomínio, em fase de execução, sob a alegação de que não teria participado da fase de conhecimento do processo, na qual foi proferida a sentença condenatória, o que, segundo ele, tornaria irregular a sua participação na ação como responsável pela dívida.
Previsão no edital vincula responsabilidade do arrematante do imóvel
O ministro Paulo Sanseverino, relator do RESP nº nº 1.672.508 destacou que a responsabilidade pelas dívidas de condomínio tem fundamento na relação jurídica entre o imóvel e o proprietário (ou possuidor). Por isso, se a titularidade do bem foi transferida, então a responsabilidade pelo pagamento das dívidas do imóvel também o será.
“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”
O relator ainda destacou que a responsabilidade do arrematante do imóvel somente estará configurada se as dívidas do imóvel estiverem previstas e discriminadas no edital de hasta pública.
No fim, a Terceira Turma negou provimento ao Recurso Especial nº 1.672.508, por unanimidade de votos.
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