É cabível o locador aplicar o reajuste do aluguel previsto em contrato de locação, mesmo após ter ficado longo período sem fazê-lo, de acordo com a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Para o STJ, a inércia do locador em não promover o reajuste do aluguel por vários anos, por qualquer motivo, somente o impede de efetuar a cobrança dos valores retroativos, mas não o de exigir o pagamento do aluguel reajustado, a partir da notificação extrajudicial que ele encaminhe ao inquilino com tal finalidade.
O caso em questão diz respeito a uma ação declaratória de inexistência de débito, movida por uma locatária contra seu locador, perante a justiça do Paraná, na qual a autora contestava o fato do locador ter realizado o reajuste do aluguel previsto no contrato locatício firmado entre as partes, após ter ficado 5 anos sem aplicá-lo.
Por sua vez, o réu sustentou que o reajuste do aluguel não havia sido aplicado por mero equívoco e que tanto o reajuste, ainda que tardio, como também a cobrança dos valores retroativos, seriam cabíveis depois de comunicada a locatária a respeito, via notificação extrajudicial.
Em primeira instância, a ação foi julgada procedente, em favor da locatária, tendo sido declarada, por sentença, a inexistência de uma dívida de quase 400 mil reais de aluguéis retroativos, bem como a impossibilidade do locador aplicar reajustes anuais sobre o valor do aluguel.
Em segunda instância, após ter acolhido parcialmente o recurso de apelação do locador, o Tribunal de Justiça do Paraná decidiu que a inércia do locador somente o impede de cobrar os valores retroativos (em razão da aplicação do instituto da Supressio), podendo, entretanto, comunicar a inquilina sobre o novo reajuste, por meio de notificação extrajudicial, e exigir dela o pagamento dos períodos futuros.
STJ destaca que inércia do locador não afasta cabimento do reajuste do aluguel
A relatoria do caso na 3ª Turma do STJ coube ao ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Segundo ele, a inércia do locador de não ter efetuado, por 5 anos, o reajuste do aluguel, previsto em contrato, gerou uma expectativa na locatária de que a atualização do valor não ocorreria mais, em razão do instituto da Supressio.
Abrindo um parênteses aqui, Supressio se configura pelo não exercício de um direito, pelo seu titular, durante a vigência de um contrato, gerando na parte contrária uma legítima expectativa quanto à desnecessidade de cumprimento da obrigação vinculada àquele direito.
“Neste instituto, o prolongado não exercício de um direito pelo credor, a ponto de criar no devedor a crença de que não será exercitado, gera a supressão desse direito e inviabiliza a sua exigência retroativa, por contrariar o princípio da boa-fé, que deve permear todos os negócios jurídicos, nos termos do Código Civil”
Entretanto, para o relator, a possibilidade de reajuste não pode ser retirada por completo do locador, sendo legítimo garantir a ele atualizar o aluguel para os meses seguintes, desde que notifique a locatária, previamente.
Em determinado trecho do seu voto, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva assim se manifestou “destoa da realidade supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação”
O relator defendeu, então, ao concluir seu voto, que a conduta mais condizente com a boa-fé objetiva, nestes casos, é aquela na qual o locador passa a ficar impedido de cobrar os valores retroativos, em razão da sua inércia por longo período, mas autorizado a promover o reajuste do aluguel para os meses subsequentes, desde que notifique a inquilina a respeito, de forma prévia.
A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, negou provimento ao Recurso Especial nº 1.803.278 da locatária e manteve a decisão do Tribunal de Justiça do Paraná.
Fonte: Consultor Jurídico
