É cabível a realização de penhora de imóvel por dívida de condomínio, mesmo nos casos em que o proprietário não tenha integrado o polo passivo de ação de cobrança, de acordo com decisão tomada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Dezembro de 2019, durante o julgamento do Recurso Especial nº 1.829.663.
A controvérsia teve origem na justiça de São Paulo, depois que a proprietária de um imóvel que havia sido penhorado em uma ação de cobrança movida pelo condomínio, resolveu questionar a penhora do seu bem, por meio de Embargos de Terceiro, sob a alegação de que a penhora não poderia ter sido realizada porque ela não integrou o polo passivo da ação judicial.
Em primeira instância, a justiça de SP rejeitou o pedido de nulidade da penhora feito pela proprietária. Porém, o Tribunal de Justiça de São Paulo acabou dando razão à embargante e anulou a penhora sobre o imóvel, com base no entendimento de que não é possível se redirecionar a execução de uma ação de cobrança de dívida de condomínio contra quem dela não tenha participado.
Diante do cenário desfavorável, o condomínio recorreu da decisão do TJ/SP no Superior Tribunal de Justiça.
Natureza propter rem do débito autoriza a penhora de imóvel por dívida de condomínio
No recurso especial 1.829.663, o condomínio alegou que o fato da dívida condominial ser própria do imóvel (natureza propter rem) torna possível a penhora do imóvel para pagamento do débito, mesmo quando o proprietário do imóvel não tenha figurado como réu na ação judicial que deu causa à penhora.
O condomínio ainda alegou que os demais condôminos ficariam em situação de desvantagem caso tivessem que ratear os prejuízos decorrentes do débito do imóvel, enquanto que proprietária permaneceria usufruindo dos serviços prestados pelo empreendimento.
Como relatora do caso na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, a ministra Nancy Andrigui votou no sentido de reconhecer como legítima a realização de penhora de imóvel por dívida de condomínio, ainda que o proprietário do bem não tenha participado da ação que motivou a penhora.
Ela defendeu seu entendimento dizendo que a natureza jurídica da dívida de condomínio é propter rem, ou seja, está atrelada diretamente à coisa (imóvel) e que a cobrança do débito pode ser feita contra qualquer pessoa que possua relação jurídica de direito material vinculada ao imóvel.
Nancy Andrigui ainda ressaltou que não há ofensa ao instituto da coisa julgada nas hipóteses em que a penhora é realizada para atingir patrimônio de pessoa que não integrou a ação que motivou o gravame porque, segundo ela, a coisa julgada comporta exceções.
“No entanto, essa regra não é absoluta e comporta exceções. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação”
Seguindo o voto da relatora, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao Recurso Especial do condomínio e, assim, restabeleceu a sentença de primeira instância que havia rejeitado os embargos de terceiro da proprietária do imóvel penhorado.
Fonte: STJ
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