Até que ponto o envio de notificação irregular em financiamento imobiliário é capaz constituir o devedor em mora e permitir que o imóvel seja arrematado em hasta pública?
No julgamento do Recurso Especial nº 1.595.832, o tema foi enfrentado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) após o caso ter sido decidido em primeira e segunda instância favoravelmente à credora – Caixa Econômica Federal (CEF).
Segundo a notícia veiculada pelo Superior Tribunal de Justiça, uma pessoa havia ingressado com uma ação de nulidade contra a CEF para impedir que o imóvel por ela financiado e com parcelas em atraso viesse a ser arrematado em hasta pública, com base em uma suposta nulidade da notificação extrajudicial de atraso.
A devedora alegou que a notificação extrajudicial enviada a ela após ter ficado inadimplente com o financiamento imobiliário não teria validade por ter indicado nome de credor fiduciário diferente do que aparece em seu contrato.
Ela alegou ter celebrado o financiamento imobiliário com instituição financeira privada e que após ter ficado inadimplente foi notificada extrajudicialmente sobre o débito mas que o documento indicava como credor a Caixa Econômica Federal. E como, na época, não conseguiu regularizar as parcelas atrasadas, seu imóvel acabou sendo arrematado em hasta pública.
Além de ter sustentado que a notificação irregular em financiamento imobiliário torna sem efeito a constituição de mora do devedor a autora argumentou que o imóvel seria inalienável por se tratar de bem de família.
No entanto, a justiça federal em primeira e segunda instância rejeitou o pedido de nulidade por entender que a Caixa Econômica Federal tinha legitimidade para levar o imóvel à hasta pública após ter notificado regularmente a autora sobre o atraso do financiamento.
STJ reconhece que notificação irregular em financiamento imobiliário não configura mora do devedor
O Ministro Luis Felipe Salomão, relator do Recurso Especial nº 1.595.832 apresentado pela autora contra a decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, ao proferir seu voto destacou a importância da notificação de mora nos contratos de financiamento imobiliário e salientou que “a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso“.
Porém, ele ressaltou que apesar de ter sido demonstrado no processo de que houve uma cessão de crédito entre a instituição financeira original e a Caixa Econômica, o que permitiria a esta cobrar o débito da recorrente (autora da ação), naquele caso concreto, deveria ser reconhecida a nulidade da notificação extrajudicial e, por consequência, dos desdobramentos legais.
Isto porque na época em que a notificação extrajudicial foi enviada à devedora a cessão de crédito não havia sido celebrada, o que exigia, então, que o credor fiduciário nela indicado fosse a instituição financeira original e não a CEF como ocorrido naquele caso concreto.
“Assim, a meu ver, o defeito na notificação caracteriza a inexistência de notificação válida, o que afasta a constituição em mora do devedor e, consequentemente, invalida a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário”
Assim, o relator e os demais ministros da 4ª Turma do STJ votaram no sentido de acolher o recurso especial, reformando a decisão do TRF-4 e tornando sem efeito a arrematação do imóvel em hasta pública, com base na nulidade da notificação.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça.
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