É cabível a realização de penhora de imóvel financiado para pagamento de dívida de condomínio?
O assunto é polêmico. Há decisões judiciais que apontam para ambos os lados e, recentemente, voltou a ser enfrentado pelo STJ, durante o julgamento do Recurso Especial nº 2.036.289.
Penhora de imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal
O caso em questão teve início em uma ação de execução movida por um Condomínio de São Paulo contra um morador para cobrança de débitos condominiais.
Durante a ação, o Condomínio requereu a penhora do imóvel do morador que, em sua defesa, alegou que a penhora não seria cabível porque o imóvel é financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF).
A justiça de SP manteve a penhora do imóvel financiado, mesmo após o morador ter recorrido da decisão que a concedera, o que fez com que o caso chegasse até o STJ após o morador ter entrado com novo recurso (Recurso Especial).
Responsabilidade do credor fiduciário afasta possibilidade penhora de imóvel financiado
Como já salientado, o tema não é pacífico em nossos tribunais, inclusive no STJ, onde já foram tomadas decisões autorizando a penhora de imóvel financiado para pagamento de dívida de condomínio e outras rechaçando tal possibilidade.
Nos contratos de financiamento por alienação fiduciária, a propriedade do imóvel pertence ao Banco (credor fiduciário) até que o devedor fiduciante (quem fez o financiamento) consiga quitar o contrato. Até lá, ele possui apenas a posse direta do imóvel.
Em regra, quando um imóvel se submete ao pagamento de taxa condominial, como é o caso de um apartamento, a responsabilidade pela dívida é do devedor fiduciante. É o que diz o artigo 1.345 do Código Civil.
Porém, como exceção à regra, o artigo 27, parágrafo 8º da Lei nº 9.514/97 estabelece que tal responsabilidade pertence, na verdade, ao credor fiduciário (Banco) até que o financiamento seja quitado.
Neste contexto, duas soluções se tornam possíveis:
Para quem diz ser cabível a penhora nestes casos, o dinheiro arrecadado com a venda do imóvel seria utilizado para quitar a dívida, sendo repassado o restante para o Banco que, por sua vez, sendo necessário, poderia cobrar do devedor fiduciante eventual saldo do contrato de financiamento.
Já para quem nega tal possibilidade, como é o caso da Ministra Nancy Andrigui que foi a relatora do Recurso Especial do caso em questão, a penhora não é possível porque o patrimônio (imóvel) ainda não pertence ao comprador a ponto de ser penhorado.
Em certo trecho do seu voto, ela destacou:
“Ao prever que o devedor fiduciante responde pelas despesas condominiais, a norma estabelece que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário”
Para a relatora, uma solução intermediária seria permitir ao Condomínio realizar a penhora do Direito Real de Aquisição do Imóvel, como autoriza o artigo 835, inciso XII do Código de Processo Civil.
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Direito real de aquisição de imóvel é a expectativa de que a propriedade de um bem se consolide para uma pessoa (comprador) após a satisfação de uma condição (quitação do financiamento).
Ou seja, apenas os bens que compõem o patrimônio do devedor fiduciante respondem pela dívida de condomínio e, portanto, podem ser penhorados, o que, no caso de imóvel financiado, apenas se aplica sobre o direito real de aquisição (artigo 1.368-B, caput, Código Civil).
No fim, a Terceira Turma do STJ seguiu o entendimento da relatora e, por unanimidade, deu provimento ao Recurso Especial do executado (morador), determinando o cancelamento da penhora do imóvel.
Fonte: Consultor Jurídico
Imagem: Getty Image
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