Nas aquisições de imóveis por contrato de compra e venda o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) figura como a principal despesa que recai sobre o bolso do investidor.
Por previsão constitucional, o ITBI é um tributo de competência municipal, cabendo às prefeituras apurar a base de cálculo e promover o lançamento do crédito tributário para viabilizar cobrança do imposto.
Ocorre que na maioria das transações imobiliárias as pessoas que adquirem os imóveis acabam sendo obrigadas a pagar o ITBI em valores que não têm correlação com o próprio valor da transação. E isso acontece por um erro gravíssimo praticado pelas prefeituras de todo país no momento em que definem a base de cálculo do ITBI.
Tal situação acaba aumentando o custo total do negócio, além de gerar prejuízos financeiros para o adquirente e levando a um cenário de enriquecimento sem causa por parte da administração pública (Município).
A boa notícia é que, de uns anos para cá, o cenário mudou completamente em favor dos contribuintes (adquirentes) depois que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em uma decisão histórica, definiu o critério que deverá ser observado pelos municípios na apuração da base de cálculo do ITBI. Mas isso será abordado um pouco mais adiante.
Neste breve artigo, abordaremos os pontos principais deste tema, utilizando como exemplo um pouco do que acontece nas transações imobiliárias realizadas no Rio de Janeiro para que, a partir dali, as pessoas possam ter uma compreensão geral da problemática e entender como poderão se livrar dela.
A Cobrança do ITBI Pelo Valor de Referência
A aquisição de imóveis de alto padrão no Rio de Janeiro, principalmente na zona sul e na Barra da Tijuca, envolve o aporte de cifras milionárias por quem investe neste ramo.
Entretanto, o que a maioria destes investidores desconhece é que parte dos recursos financeiros utilizados nestas transações acaba sendo desperdiçada e indo parar nos cofres do município de forma indevida, gerando prejuízo financeiro e impedindo a alocação de tais recursos em outras frentes ligadas ao próprio negócio ou fora dele.
E isso acontece porque, historicamente, na Prefeitura do Rio de Janeiro a apuração da base de cálculo do ITBI ocorre pelos valores de referência que são arbitrados segundos os critérios unilaterais do município, sem que haja qualquer participação ou ciência do contribuinte a este respeito.
Um exemplo prático: imóvel residencial do Leblon comprado por R$ 10 milhões (valor da escritura) tendo a Prefeitura apurado a base de cálculo do ITBI pelo valor de referência de R$ 12 milhões. Como no Rio de Janeiro a alíquota do ITBI é cobrada na base de 3% o investidor acaba sendo obrigado a pagar R$ 360 mil de imposto de transmissão, ao invés de R$ 300 mil que seria o correto, caso a Prefeitura tivesse utilizado como parâmetro o próprio valor da transação.
Só neste exemplo temos uma diferença apurada de R$ 60 mil que poderia ter sido utilizada pelo investidor em negócios diversos ou até para cobrir outras frentes ligadas à compra do imóvel como escritura, registro, certidões, honorários, etc, mas que, infelizmente, acabam indo parar nos cofres da Prefeitura.
A Virada de Chave – Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça
Em uma decisão histórica, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou a jurisprudência em torno da controvérsia definindo que a base de cálculo do ITBI deve ser calculada com base no valor da transação imobiliária, além de ter aprovado o Tema Repetitivo 1.113 com as seguintes teses:
- Base de cálculo: É o valor do imóvel em condições normais de mercado.
- Valor do IPTU: O ITBI não está vinculado ao valor do IPTU, que não pode ser usado como piso.
- Presunção de veracidade: O valor declarado na escritura do contribuinte é presumido correto
- Arbitramento pelo fisco: O Município não pode estabelecer o valor de referência unilateralmente. Caso discorde do valor declarado, o fisco deve instaurar um processo administrativo próprio para questionar, garantindo a ampla defesa.
Podemos dizer que esta definição tomada pelo STJ representa uma verdadeira virada de chave, colocando um ponto final na discussão e obrigando os tribunais de todo país a seguirem o entendimento previsto no Tema 1.113.
Além disso, esta mudança de cenário abre caminho para que as pessoas que adquiriram imóveis nos últimos 05 anos possam pleitear a restituição do ITBI pago a maior, com os acréscimos legais de juros e correção monetária, a fim de reduzir os prejuízos experimentados e evitar que a administração pública permaneça se locupletando indevidamente da situação.
Como requerer a restituição de ITBI
Para pleitear a restituição do ITBI pago a maior nas transações imobiliárias realizada nos últimos 05 anos, com base no Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, é necessário que a documentação envolvida na operação seja analisada por profissionais especializados para verificação da presença dos requisitos que autorizam a judicialização do caso.
Se você adquiriu um imóvel nos últimos 5 anos e acredita que pagou ITBI sobre um valor de referência superior ao da compra, você pode ter direito à restituição. Entre em contato com a nossa equipe, enviando uma mensagem pelo whatsapp, e solicite uma análise técnica do seu caso.
Imagem: Microsoft
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