Quando uma pessoa adquire um imóvel na planta, mas depois desiste do negócio por qualquer motivo (dificuldade financeira, imprevistos pessoais, etc), via distrato imobiliário, grande parte do valor investido acaba ficando com as construtoras, podendo chegar até 50% do total em alguns casos.
Neste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) chegou a proferir 2 decisões aparentemente contraditórias sobre o tema, em que num primeiro caso a Terceira Turma autorizou a retenção de 25% por uma construtora após o comprador ter desistido de adquirir um apartamento na planta, enquanto que outro caso tal percentual chegou à metade do valor investido por decisão da Quarta Turma.
Retenção de 25% e de 50% – Entenda as hipóteses
Em regra, para que nos distratos imobiliários a construtora retenha até 25% do valor pago pelo consumidor é necessário que o contrato de compra e venda tenha sido assinado antes da Lei do Distrato Imobiliário ter entrado em vigor, não haja cláusula expressa prevendo retenção acima daquele percentual, o imóvel não integre patrimônio de afetação.
Porém, a própria lei do distrato estabelece condições para que a construtora possa reter até metade do valor que foi investido pelo consumidor na compra do imóvel, em caso de rescisão do negócio. Para tanto, é necessário que o contrato seja posterior à data de início da Lei do Distrato e possua cláusula expressa prevendo a retenção de até 50%, o imóvel integre patrimônio de afetação (contrato averbado em cartório), além de preenchidos outros requisitos na norma.
As diferenças entre os 2 cenários estão relacionadas no quadro abaixo.
| REGRA GERAL | EXCEÇÃO | |
| 25% | 50% | |
| Compra de imóvel sem patrimônio de afetação | Compra de imóvel com patrimônio de afetação averbado em cartório | |
| Contrato assinado antes da Lei do Distrato (2018) | Contrato assinado após o início de vigência da lei do distrato | |
| Ausência de cláusula de retenção de 50% | Cláusula de retenção de 50% por distrato imobiliário | |
| Compra de lote em loteamento – relação de consumo | Compra de imóvel em incorporação imobiliária (não loteamento) |
Devolução de 100% do valor pago – Culpa da incorporadora
Quando o comprador desiste do negócio por dificuldades financeiras serão aplicadas as regras de retenção previstas na Lei do Distrato. Mas, caso negócio tenha sido desfeito por culpa da incorporadora (atraso na entrega do imóvel superior ao prazo de tolerância de 180 dias ou outros descumprimentos contratuais graves) o cenário muda completamente e, nesta hipótese, o consumidor terá direito de reaver 100% do que investiu.
Um erro comum ocorre quando pessoas solicitam o distrato do contrato e já concordam com o primeiro cálculo de retenção apresentado pela construtora sem antes conferir como o mesmo foi realizado, pois em muitos casos acontece da construtora aplicar a retenção sobre o valor total do negócio (errado) quando o certo seria apenas sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor.
Outro equívoco é solicitar o distrato imobiliário sem antes verificar se o prazo de tolerância de 180 dias foi descumprido pela construtora. Soma-se a isso, por exemplo, perdas de comprovantes de pagamento, assinatura de termos de quitação sem conferência dos números indicados, esquecimento sobre o prazo legal de arrependimento de 07 dias para compras feitas em stands de vendas e outros.
Assessoria jurídica especializada evita prejuízos no distrato imobiliário
A recomendação é que as pessoas não solicitem os distratos imobiliários por conta própria sem antes submeter os documentos (contrato, termos de rescisão, etc) a um advogado especialista em direito imobiliário, para que possam entender exatamente o que poderão pleitear frente às construtoras, evitando prejuízos e desdobramentos desnecessários.
Imagem: Microsoft
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